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2023.06.21
不動産売買に慣れていない限り、ハードルが高いと感じられるでしょう。しかし、ポイントさえ押さえておけば優良な業者を選ぶことは難しくありません。
株式会社駅探（本社：東京都千代田区、代表取締役社長：金田直之）が運営するメディア駅探PICKS不動産（https://ekitan.com/media/estate/）では不動産業者選びに失敗するとどのようなデメリットが生じるのかをはじめとし、信頼できる不動産業者の選び方や、避けたい業者の特徴などを解説する記事コンテンツを公開いたしました。（記事公開日：2023年5月26日）
不動産業者はどこがいい？失敗例と選ぶときのポイントを徹底解説 - 駅探PICKS不動産 : https://ekitan.com/media/estate/best-sell-real-estate/
不動産業者は30万以上ありますが、すべてが優良企業というわけではありません。また、悪質ではなくても相性が悪い不動産業者を選んだことで、取引がスムーズに進まなくなるケースもあります。不動産業者選びに失敗するとどうなるのか、具体的な例を見ていきましょう。
・仲介の場合は、不動産が売れ残る
・売れ残ると、値下げを余儀なくされる
・住み替えがうまくいかなくなる
・悪徳業者に騙される可能性がある
不動産売却の仲介を依頼するケースでは、不動産業者選びに失敗すると売却希望期間を超過しても不動産が売れない恐れがあります。理由として次のようなことが挙げられます。
・得意なエリアではない
・得意な物件種別（戸建て・マンション・土地・店舗など）ではない
・囲い込みがおこなわれている
一口に不動産業者と言っても、あらゆるエリア・物件種別が得意というわけではありません。不得意分野では買い手探しが難航するため、売却期間が長期化する傾向にあります。
また、囲い込みをおこなう悪質な不動産業者もあるため注意が必要です。囲い込みは、ほかの不動産業者に物件情報を公開しない行為を指します。自社が見つけた買主候補だけを売主に紹介し、買主と売主の双方から手数料を得ることが目的です。
囲い込みがおこなわれると、他社が紹介する買主候補と出会えなくなるため、売却期間が長期化します。
上記のような理由で売却期間が長期化すると、値下げせざるを得ない状況に陥る場合があります。その理由は次の通りです。
・近隣にライバル物件が現れる
・長期間売れていないことを理由に買主候補が強気の値下げ交渉に出る
・現金化を急ぐために価格よりも期間重視で値下げに至る
・築年数の節目を迎え、物件価値が下がる
売り出し期間が長期化すると、当初は存在しなかったライバル物件が現れるリスクが高まります。価格競争に勝つために、値下げをする必要が生じるでしょう。
また、売り出し日は公開されるため、長期間売れていないことを知った買主候補が強気の値下げ交渉に出る可能性もあります。不動産の現金化を急ぐ事情がある場合、交渉に応じるよう不動産業者に促されるケースが少なくありません。
築年数の節目も重要なポイントです。築年数が経過するほどに物件価値は下がるほか、売れ筋の築年数を超過すると需要も低下します。たとえば中古マンションの場合、築6～10年が人気の傾向があります。売却期間の長期化によって築11年目の節目を迎えてしまうと、売れにくくなることが考えられます。
売却期間が長期化して、値下げせざるを得ない状況に陥らないためには、売却力のある仲介業者を選んで早期売却を目指すことが大切です。また、築6～10年の中古マンションは、新築物件に比べて値下がりしていて安いため人気があります
自宅を売却し、新居の購入費用を確保したいケースです。とくに住宅ローンの残債がある場合は、完済可能な金額と新居費用の両方を確保しなければなりません。しかし、不動産業者選びに失敗すると希望額で売れにくいため、新居購入が難しくなるでしょう。
また、売却期間が長期化すると売却物件と新居のダブルローンに陥り、月々の支出が増大する恐れがあります。住み替えを予定している場合は、売却希望額と売却期間の計画を立て、実現可能性の高い不動産業者を選ぶことが重要です。
法律違反をするような極めて悪質な業者以外にも、次のような悪徳業者がいるため注意が必要です。
・仲介手数料と手数料内でおこなわれる売却活動の説明がない
・さまざまな名目の諸経費を追加請求する
・売り出し期間中に売却活動の内容を報告しない
・契約解除の申し入れをしても応じない
・囲い込みの疑いがある
・他社と比べて明らかに低い価格で売却させようとする
・売買契約を強引に進めようとする・急かす
・当て物件（回し物件）として利用される
基本的に、不動産業者がおこなう売却活動の諸経費は仲介手数料に含まれています。ただし、遠方への出張費や新聞広告等の特別な宣伝活動にかかる費用は、例外として別計上が可能です。この例外を悪用し、依頼主に説明していない売却活動を勝手におこなって追加請求をする業者がいるため注意しましょう。
また、「ほかに買い手がいない」「今しかない」などと売主を焦らせ、強引に売買契約をさせようとするケースもあります。
なお、不動産業界に精通していないと判断しづらいことではありますが「当て物件」にされてしまうリスクもあります。当て物件は「当て馬物件」のことで、買主候補の希望に達していない物件をわざと見せて、次に紹介する物件を魅力的に見せる手法です。当て物件として利用されると、売却しづらくなるでしょう。
売却活動で追加請求がかかることがあるかどうかは必ず確認しておく、どんな時にかかるのか、かかるなら事前に連絡してもらう。当て物件にされないためには、常に物件の反響を担当者に確認して相談しておくが大事です。
不動産業者選びに失敗しないために、信頼できる業者の特徴を抑えておきましょう。次の3つのポイントにわけて解説します。
・行政処分履歴がない
・対応が丁寧で親身になってくれる
・仲介以外のサポートが受けられる
候補として考えている不動産業者に「行政処分履歴」がないことを確認しましょう。参考として、行政処分の例をいくつか挙げておきます。
・行政の報告命令に従わず、業務停止処分となった
・住宅ローン融資申請書に実際の売買価格とは異なる金額を記載し、行政の指示を受けた
・専任の宅地建物取引士が不在になっていた期間があり、行政の指示を受けた
・契約書の内容を交付・説明せず、記載事項にも不備があり業務停止処分となった
不動産業者選びだけでなく、担当する営業マンの人柄も重要です。次のようなポイントを重視して選びましょう。
・不動産売買に関わる悩みや不安を親身に聞いてくれる
・質問に対して誠実かつ迅速に応えてくれる
・連絡がマメ
・売買を急かさない、依頼者の決断を待てる
・清潔感がある、言葉遣いが丁寧
・話しやすい雰囲気
不動産の売買は金額が大きく、人生を左右するような決断です。そのため、不安や疑問を抱えたまま判断すると後悔するでしょう。自分の考えを打ち明けやすく、明瞭な回答やアドバイスをしてくれる担当者を選ぶことが大切です。
営業マンは直接あって話をして、話しやすそうな人を選びます。不動産に精通しているかは過去の取引実績などを確認します。
不動産売買に関わるさまざまなサポートを扱っている会社を選ぶと、相談窓口を集約できるため取引までスムーズに進められます。サポートの種類には次のようなものがあります。
・ホームインスペクション（住宅診断）
・住宅ローン相談
・税理士・司法書士・FPなど専門家の紹介
・買取サービス
ホームインスペクションについては後述します。
住宅ローン相談は不動産業者によって内容が大きく異なります。住宅ローンの仮審査のために複数の銀行へ諸条件を伝えることまでは、多くの不動産業者が請け負ってくれるでしょう。一方、ファイナンシャルプランナー（以下、FP）の有資格者が在籍する不動産業者では、ライフプランを考慮した返済可能額をはじめ、具体的な相談が可能です。
また、不動産業者の社員が直接担当してくれなくても、税理士・司法書士・FPの紹介制度があれば、悩みや疑問を解消することに役立ちます。
買取サービスは、不動産業者が直接物件を買い取ることを指します。転売や賃貸化によって収益を上げることを目的としているため、市場価格よりは低い金額になりがちです。しかし、不動産の現金化を急いでいるときには便利なサービスでしょう。
ホームインスペクションは、住宅の劣化や不具合の有無を診断することです。国土交通省が規定する「既存住宅状況調査技術者講習」を受けた専門家が実施します。
物件を売却する場合、売主には契約不適合責任があります。売買契約時点で買主が知らなかった不具合が発覚した場合、売主が金銭による補償または修補の手配といった対応をしなければならないというものです。ホームインスペクションを受ければ売却前に不具合を発見でき、買主に説明できるようになります。
買主がホームインスペクションを依頼するケースもあります。リフォーム・リノベーションを前提として中古住宅を購入する場合、ホームインスペクションの結果に基づき実現可能な施工内容が判断可能です。
不動産業者はどこがいい？失敗例と選ぶときのポイントを徹底解説 - 駅探PICKS不動産 : https://ekitan.com/media/estate/best-sell-real-estate/
■この記事の監修者
株式会社リプラス 代表 ようすけ不動産
・プロフィール
2014年に不動産投資に出会う
サラリーマンとして10年以上勤め退職
現在は不動産投資家、WEBサイトの運営、YouTuberとして活躍
・略歴
2014年 不動産投資開始
2019年 総投資5億円
2021年 WEBサイト立ち上げ
2022年 YouTube開始、総投資9億円
※本記事は、不動産に関する知識に関して監修いただいています。（不動産会社の紹介箇所を除く）
商 号 ：株式会社 駅探
所在地 :〒102-0083 東京都千代田区麹町5-4JPR麹町ビル
代表者 ：代表取締役社長 金田 直之
資本金 ：291百万円
事業内容 ：乗り換え案内/時刻表/地図を中心としたナビゲーション事業、インターネットメディア事業、インターネット広告配信事業
URL ：
「ekitan」：https://ekitan.com/
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